Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher – als im notariellen Kaufvertrag angegeben – bezugsfertig fertiggestellt war. Die Abweichung wirkt sich in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des Grundstücks aus.
Der Sachverhalt:
Das klagende Ehepaar nimmt die Beklagte auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch. Die Eltern der Beklagten errichteten in den 1990er Jahren ein Einfamilienhaus. Dieses erwarb die Beklagte im Jahre 2008 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Mit einem im Jahre 2013 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag veräußerte die Beklagte das Hausgrundstück an die Kläger und erhielt – nach später vereinbarter Reduzierung wegen vorhandener Mängel – einen Kaufpreis von 600.000 €.
Der notarielle Kaufvertrag gibt 1997 als Baujahr des Gebäudes an. Tatsächlich wurde das Gebäude bereits zwei Jahre zuvor, im Jahr 1995, bezugsfertig fertiggestellt und erstmals bezogen. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr verlangen die Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Das LG gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg.
Die Gründe:
Den Klägern steht wegen des im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahrs des Hauses ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die Beklagte zu.
Das verkaufte Grundstück hat einen Sachmangel, weil das Haus nicht erst 1997, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 errichtet worden ist. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich war das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig. Für diesen Mangel hat die Beklagte einzustehen. Der vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung gilt nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache.
Die Pflichtverletzung der Beklagten ist auch erheblich. Das im notariellen Kaufvertrag falsch angegebene Baujahr rechtfertigt das Rückabwicklungsverlangen der Kläger. Das folgt aus einer Abwägung der beiderseitigen Interessen. Durch das von der vertraglichen Vereinbarung um zwei Jahre abweichende Baujahr des Gebäudes wird die Kaufsache erheblich beeinträchtigt. Dafür spricht bereits, dass im notariellen Vertrag ausdrücklich ein konkretes Baujahr vereinbart worden ist. Tatsächlich wirkt sich die Abweichung auch in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks aus.
Außerdem sind die Kläger durch den in die Kaufvertragsverhandlungen eingeschalteten Vater der Beklagten, dessen Verhalten sich die Beklagte zurechnen lassen muss, über das Baujahr des Hauses arglistig getäuscht worden. Schließlich war auch zu berücksichtigen, dass das falsche Baujahr nicht den einzigen Mangel der Kaufsache darstellt. So haben sich die Parteien bereits vor Beginn ihrer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen bestehender Mängel auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000 € verständigt. Eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger schließt die Rückabwicklung nicht aus. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kläger beim Abschluss des Kaufvertrages gewusst haben, dass das Haus entgegen der Angabe des Vaters der Beklagten bereits 1995 und nicht erst 1997 erbaut worden ist.
(OLG Hamm 2.3.2017, 22 U 82/16)